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房貸提前還，這筆賬你算對(duì)了嗎？
來源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　 加入時(shí)間：2022-11-1 6:42:15　　
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔
　　“提前還款40萬元后，月供少了2000多元�！比涨埃瑵�(jì)南市民陳陽告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，衡量再三后，他選擇提前還一部分房貸減輕壓力。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者觀察到，今年以來，隨著存貸款利率水平的下行，有不少像陳陽這樣的買房一族以及存量房貸族紛紛將提前還款提上日程。
　　顯而易見的是，節(jié)省利息是房貸族考慮的首要問題。但事實(shí)上，并非所有情況下的提前還款都劃算。且每家銀行的提前還貸政策不盡相同，同一銀行不同樓盤的合同約定也有差異。那么，目前，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)提前還房貸有何政策？提前還款應(yīng)注意什么？選擇怎樣的還款方式更劃算？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查走訪。
　　“房貸利率5.8%，提前還貸等于理財(cái)”
　　隨著今年以來房貸利率的“重新定價(jià)”，提前還貸成為房貸族的年度熱詞。不少城市的銀行還出現(xiàn)了排隊(duì)預(yù)約還款的現(xiàn)象。那么山東情況如何呢？
　　“都說貸款利率近期降了不少，我就仔細(xì)看了看自己幾年前申請(qǐng)的房貸利率，不看不知道，一看嚇一跳，竟然高達(dá)5.8%。”德州退休職工王建華日前與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者交流時(shí)講述了自己的還貸經(jīng)歷。他坦言，“這一利率水平與現(xiàn)在4%上下的房貸利率差別有點(diǎn)大。”
　　“最近不管是存款還是理財(cái)利率都降了，股票基金又一塌糊涂�！蓖踅ㄈA算了算賬，“我每月還款4000元左右，等額本息已還款接近4年。提前還款可以節(jié)省利息，相當(dāng)于理財(cái)了�！彼S即向申請(qǐng)房貸的德州銀行提出還款申請(qǐng)，“咨詢了銀行，提前還房貸需提前提交還貸申請(qǐng)。實(shí)際辦理速度還挺快，幾個(gè)工作日就解決了�！�
　　“前幾年買房的，房貸利率基本都在5%-6%。雖然LPR貸款利率在降，但前幾年申請(qǐng)的存量房貸幾乎都需要上浮加點(diǎn)，所以要比當(dāng)下房貸利率高不少�！鄙綎|中住地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔麗麗告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，選擇提前還房貸的這部分人的房貸利率是相當(dāng)高的。
　　對(duì)于王建華的提前還貸選擇，有不少銀行業(yè)內(nèi)人士也表示支持�！敖咏�6%的貸款利率確實(shí)不低。如果沒有別的投資渠道掙大錢，提前還貸就是賺錢了�！币患疑綎|城商行地方分行負(fù)責(zé)人杜海川向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者直言，“當(dāng)然，提前還貸也是有一定準(zhǔn)備的，手上要有一年的生活費(fèi)為前提，且要考慮家庭實(shí)際情況預(yù)留部分資金以備應(yīng)急�！�
　　選擇縮短年限？還是減少月供？
　　不僅是存量房貸族考慮提前還貸，趁利率水平較低購房的新房貸一族也有提前還貸的計(jì)劃。“我算是濟(jì)南‘新市民’，購房時(shí)被認(rèn)定為首套三成首付，按貸款七成辦理的�！标愱栂蚪�(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，他的房貸在9月剛剛放款，貸款總額290萬元，貸款年限25年，貸款利率4.1%。
　　10月15日是第一個(gè)還款日，陳陽還完了首月月供的感受是壓力比較大，“我是等額本息，首月還款1.6萬元，1萬多的利息是大頭，本金首月才還了不到5000元。雖然貸款利率較低，但目前存款以及收益較穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品年化利率超過4%的也不多。”
　　陳陽與家人商量，拿出部分存款40萬元申請(qǐng)?zhí)崆斑�款。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到陳陽提供的手機(jī)截圖，10月20日上午向招商銀行手機(jī)銀行提出還款申請(qǐng)，雖然顯示審批需要15個(gè)工作日，但當(dāng)日下午便收到銀行審批成功的短信。當(dāng)日晚間，陳陽完成了還款確認(rèn)，并補(bǔ)還了提前還款部分的利息約228元。
　　“手機(jī)銀行還貸進(jìn)度顯示，下個(gè)月月供就降到1.3萬元左右了�！标愱柋硎�，在操作房貸提前還款的過程中，家人在“縮短年限”和“減少月供”兩個(gè)選項(xiàng)上意見不一，“為減小每月還款壓力，我選擇了降低月供�！�
　　“一般來說，房貸選擇提前還貸有2個(gè)選項(xiàng)：月供減少，期數(shù)不變；月供不變，期數(shù)減少。無論是哪種選擇，都需要考慮通脹以及自身財(cái)務(wù)情況等來做綜合判斷。最近幾年法拍房多了起來，不少就是因?yàn)閿喙┧隆！睆氖路课葜薪闃I(yè)務(wù)多年的崔麗麗解釋，提前部分還款是縮短年限還是減少月供要看具體情況。如果縮短年限，那么每月的還款額將保持不變，這樣就能更早還完房貸，利息相對(duì)要節(jié)省一部分；如果選擇月供減少，貸款期數(shù)不變，那么每月還款壓力要小一些。
　　“提前還貸還需注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如果是等額本息，已還年限小于等于總年限的三分之一，提前還款是比較劃算的，因?yàn)榈阮~本息前幾年主要還的是利息。等到貸款年限后半段主要還本金的時(shí)候，再提前還款就意義不大�！痹�(jīng)做過個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人的杜海川分析，“等額本金情況下，已還年限小于等于總年限的四分之一，是選擇提前還款的較好時(shí)間�！�
　　銀行貸后服務(wù)各不相同
　　杜海川提醒有提前還貸計(jì)劃的房貸一族，提前還貸需問清有無還款年限、還款額度、還款次數(shù)、違約金以及還款方式等。就此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪了濟(jì)南部分國(guó)有銀行、股份行以及城商行，各銀行目前對(duì)房貸提前還貸政策各有不同。
　　“我行商業(yè)房貸只要完成首月月供還款后，即可在手機(jī)銀行上申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，操作非常簡(jiǎn)便。無違約金，無次數(shù)限制，剩余貸款還款方式有兩種供選擇：月供減少或期數(shù)減少�！闭猩蹄y行濟(jì)南貸后服務(wù)中心工作人員回復(fù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢時(shí)表示，“還貸申請(qǐng)?zhí)峤缓笠话泐A(yù)計(jì)15個(gè)工作日完成審批�！�
　　“我行可在電子渠道的手機(jī)銀行或者PC端用個(gè)人網(wǎng)銀U盾來申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，只要把錢存到貸款卡里進(jìn)行自主操作就可以。沒有次數(shù)限制，也沒有違約金。可選擇部分或全部提前還款，部分還款最低額度是1萬元，且是1萬元的整數(shù)倍。不過，電子渠道提前還款只是減少月供，不能縮短年限�！鼻鄭u銀行工作人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，線下辦理該業(yè)務(wù)需提前聯(lián)系一下貸款經(jīng)辦行確認(rèn)如何辦理。德州銀行客服則表示，提前還貸業(yè)務(wù)需要具體咨詢貸款時(shí)的客戶經(jīng)理，具體以合同約定為準(zhǔn)。
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，相對(duì)而言，國(guó)有銀行的房貸提前還款手續(xù)要復(fù)雜一些，個(gè)別銀行的提前還款只能在線下辦理。一家國(guó)有銀行工作人員回復(fù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“用我行儲(chǔ)蓄卡申請(qǐng)的一手住房商貸，需要到線下貸款支行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)。借款本人應(yīng)攜帶身份證、銀行卡及貸款合同等資料，需至少提前30天向貸款行提出申請(qǐng)，具體以審批結(jié)果為準(zhǔn)，審批通過后會(huì)收到貸款行的辦理通知。每年還款次數(shù)沒有限制，違約金以合同約定為準(zhǔn)。線上手機(jī)銀行暫無法辦理。”
　　據(jù)悉，還有個(gè)別銀行對(duì)提前還款的次數(shù)或期限加以限制�！吧藤J可以通過線上或者線下預(yù)約，一般是可以預(yù)約一個(gè)月以后的時(shí)間提交還貸申請(qǐng)，具體預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)短也說不準(zhǔn)。濟(jì)南辦理的商貸在提前還款扣款后180天才能再次申請(qǐng)還款�！绷硪患覈�(guó)有銀行工作人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者。
　　“一個(gè)新樓盤或者一套二手房交易，實(shí)際上有多家銀行可提供信貸服務(wù)。購房者往往注重貸款利率、還款年限等，忽略了貸后服務(wù)。”在崔麗麗看來，不同銀行貸后服務(wù)差異較大，購房者應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件，選擇相匹配的銀行貸后服務(wù)。同時(shí)，在購房辦理貸款時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀借款合同，重點(diǎn)關(guān)注重定價(jià)日、提前還款等條款。
　�。☉�(yīng)受訪者要求，文中崔麗麗為化名）
編輯：史飛雪

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