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經(jīng)導(dǎo)調(diào)查 | 利好政策接連出臺(tái)，樓市復(fù)蘇有望延續(xù)
來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　 加入時(shí)間：2022-11-16 16:50:54　　
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
　　11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。山東納入統(tǒng)計(jì)的4市中，濟(jì)南、青島二手住宅價(jià)格繼續(xù)下降;濟(jì)南新建住宅價(jià)格略漲，且逐月漸漲狀態(tài)已持續(xù)6個(gè)月。
　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，最近幾天房地產(chǎn)市場(chǎng)接連迎來(lái)利好政策。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金；11月11日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”。
　　受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在利好政策接連出臺(tái)的背景下，樓市復(fù)蘇有望延續(xù)�！暗枰⒁獾氖�，房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會(huì)改變，未來(lái)政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”山東錦美房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司副總經(jīng)理袁杰表示。
　　復(fù)蘇跡象明顯
　　2022年還有40多天就要過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商為了完成年度任務(wù)指標(biāo)，開(kāi)始“沖業(yè)績(jī)”；而濟(jì)南購(gòu)房者趙新磊，也圓了買(mǎi)房夢(mèng)。
　　早在去年底，他就有了再買(mǎi)一套房的想法，理由很簡(jiǎn)單，主要是考慮將來(lái)方便老人過(guò)來(lái)照看孩子，夫妻倆計(jì)劃再買(mǎi)一套三居室的房子�！坝绕浯汗�(jié)后有段時(shí)間，我們特別想買(mǎi)房。其實(shí)，我們已經(jīng)看好了一套房，但因?yàn)橐恍┰�，后�?lái)又退了�！壁w新磊對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，按照以前的規(guī)定，二套房首付款6成，他看中的房子總價(jià)在240萬(wàn)左右�！笆赘�60%的話(huà)就是144萬(wàn)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)太高了，根本湊不起來(lái)。”無(wú)奈之下， 趙新磊只能暫時(shí)擱置買(mǎi)房的想法。
　　隨著各項(xiàng)利好政策的出臺(tái)，尤其是濟(jì)南市降低二套房首付比例后，趙新磊買(mǎi)房的事情又提上日程�！笆赘侗壤档�3成，而且房貸利率也下來(lái)了，這就沒(méi)問(wèn)題了。”就這樣，通過(guò)近1個(gè)月的走訪，趙新磊最終購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值220萬(wàn)元的房子。
　　同樣出手買(mǎi)房的還有“95后”濟(jì)南小伙張振農(nóng)。剛剛參加工作幾年的他，經(jīng)濟(jì)條件有限，計(jì)劃著在濟(jì)南買(mǎi)一套小房子過(guò)渡性居住。張振農(nóng)說(shuō)，其實(shí)他原本也不那么著急買(mǎi)房，想著慢慢碰到合適的房子，但最近，眼看著樓盤(pán)降價(jià)，政策頻出，他也心動(dòng)了。就在上個(gè)月，他入手了一套小兩室一廳�！爸饕莾r(jià)格已經(jīng)到了我的心理價(jià)位，感覺(jué)挺劃算，看著合適就買(mǎi)了�！睆堈褶r(nóng)對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
　　“從年初到現(xiàn)在，國(guó)家和濟(jì)南市接連出臺(tái)多項(xiàng)政策，每項(xiàng)政策都產(chǎn)生一定效果。”袁杰說(shuō)，“尤其是降首付、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域后，樓市復(fù)蘇跡象更明顯了�！�
　　袁杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前，開(kāi)發(fā)商沖量以降價(jià)促銷(xiāo)為主，效果顯著，降價(jià)幅度較大的幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額均有提升。“樓市已經(jīng)處于筑底階段，經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)下行期，積壓了大量購(gòu)房需求，但由于市場(chǎng)信心不足，需求一直處于觀望階段。利好政策持續(xù)出臺(tái)，有利于提振市場(chǎng)信心，對(duì)于沖業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，可以趁機(jī)拿出優(yōu)惠政策沖擊銷(xiāo)量�！痹鼙硎�。
　　袁杰提供的數(shù)據(jù)顯示，位于濟(jì)南盛福片區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)，今年8月份開(kāi)盤(pán)，240套房源僅網(wǎng)簽137套，網(wǎng)簽率57%左右，到11月4日，444套房源網(wǎng)簽322套，3個(gè)月的時(shí)間，網(wǎng)簽量增加185套。同樣，在濟(jì)南西客站片區(qū)的一樓盤(pán)，8月初358套房源網(wǎng)簽114套，網(wǎng)簽率32%。11月4日，512套房源網(wǎng)簽300套，網(wǎng)簽率58.59%，3個(gè)月的時(shí)間，網(wǎng)簽量增加186套。
　　房企生存環(huán)境迎修復(fù)
　　“以前的部分政策是救項(xiàng)目不救企業(yè)，而最近接連兩項(xiàng)政策則是救項(xiàng)目也救企業(yè)，這就說(shuō)明是在維持行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展�！痹苷f(shuō)。
　　11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六大方面共16條具體措施。消息一出，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行等三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
　　在袁杰看來(lái)，發(fā)力點(diǎn)分別從房企融資、“保交樓”、保購(gòu)房者權(quán)益以及監(jiān)管資金支取等方面出發(fā)，但受力點(diǎn)不約而同地聚焦在提升房企的資金水平，保障房企有能力應(yīng)對(duì)短期內(nèi)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提振行業(yè)信心。
　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于房企預(yù)售資金的盤(pán)活和改善流動(dòng)性問(wèn)題具有積極作用，“房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。其中保持融資平穩(wěn)有序，對(duì)于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步回到正軌有很重要的信號(hào)意義，房企生存環(huán)境將迎來(lái)修復(fù)�！�
　　穩(wěn)樓市還需多方合力
　　某開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，當(dāng)前，政策需要精細(xì)化設(shè)計(jì)，多措并舉，例如放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、信貸政策，加大公積金支持、購(gòu)房補(bǔ)貼力度，降低二手房交易稅費(fèi)、落戶(hù)門(mén)檻等，相關(guān)政策疊加，或能對(duì)當(dāng)前樓市起到一定提振作用。
　　就在11月12日，濟(jì)南下發(fā)通知，在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。值得注意的是，政策只針對(duì)在濟(jì)南市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)公積金者。袁杰表示，這一新政導(dǎo)向很明確，就是照顧購(gòu)買(mǎi)首套房的年輕人，政策符合“房住不炒”的定位。
　　而在一家二手房中介公司負(fù)責(zé)人初鑫看來(lái)，目前濟(jì)南的二手房存量近8萬(wàn)套，需要通過(guò)各種方式提振二手房交易�！翱梢钥悸詫�(shí)施階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼措施，例如可享受購(gòu)房契稅補(bǔ)貼50%。補(bǔ)貼政策的實(shí)施，可以減少購(gòu)房成本5000元至20000元�！背貊谓ㄗh說(shuō)。
　　除了上述政策，也有專(zhuān)家表示，5年期LPR還有10-15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，11月MLF利率不動(dòng)，但當(dāng)月5年期LPR報(bào)價(jià)有可能再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn);9月商業(yè)銀行啟動(dòng)新一輪銀行存款利率下調(diào)過(guò)程，為報(bào)價(jià)行下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)提供動(dòng)力，四季度居民房貸利率有望持續(xù)下行。
　　“雖然利好政策接連出臺(tái)，但市場(chǎng)信心和消費(fèi)者的信心仍處恢復(fù)階段，而且三次土拍均以冷淡收?qǐng)�。要讓土地市�?chǎng)恢復(fù)活躍，必須提振開(kāi)發(fā)商的拿地信心，進(jìn)而提振購(gòu)房者的信心，讓更多的購(gòu)房者能出手買(mǎi)房。當(dāng)前形勢(shì)下，只能靠政策的持續(xù)釋放，增加購(gòu)房者信心，進(jìn)而讓樓市恢復(fù)正常狀態(tài)。”袁杰表示，“需要注意的是，不管政策如何出臺(tái)，房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會(huì)改變，未來(lái)政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期�！�
編輯：史飛雪

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