近日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，指導商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預售監(jiān)管資金。
保函置換預售監(jiān)管資金是怎么回事?預售資金被房企使用了，是否會造成風險隱患?《通知》對房地產(chǎn)市場影響幾何?一起來看本期快問快答↓↓↓
問：保函置換預售監(jiān)管資金是怎么回事?
答：對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，預售資金的監(jiān)管、使用問題一直備受關注，因為它不僅涉及房企的穩(wěn)健運營，更事關購房者的合法權益、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。由此，“預售資金監(jiān)管賬戶”的重要性愈發(fā)凸顯。為了避免房企違規(guī)挪用預售資金、影響項目竣工交付，按照《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，房企要開設預售資金監(jiān)管賬戶。
那么，哪些錢必須進入這個賬戶呢?購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款、其他形式的購房款等商品房預售資金，要全部、直接存入監(jiān)管賬戶。需注意，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金并非全部“按兵不動”，在確保項目竣工交付的前提下，部分資金可以“活用”。以《通知》提出的“商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金”為例。簡單來說，優(yōu)質(zhì)房企可以向商業(yè)銀行提出申請，由銀行為其出具保函;然后，房企拿著銀行出具的保函、向住建部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的相應額度資金，待審核通過后、資金完成撥付。
問：預售資金被房企使用了，是否會造成風險隱患?
答：首先，置換金額不是“想換多少就換多少”。根據(jù)《通知》，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
其次，并非所有商業(yè)銀行都能開展相關業(yè)務�！锻ㄖ芬�(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。此外，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房企出具保函置換預售監(jiān)管資金。
再次，房企用錢“不可任性”�！锻ㄖ访鞔_提出，房企要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
問：《通知》對房地產(chǎn)市場影響幾何?
答：當前，房地產(chǎn)市場仍顯不振，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況也有所下滑。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。
面對以上壓力，保函置換預售監(jiān)管資金是一種積極探索。一方面，這有助于優(yōu)化預售監(jiān)管資金的管理，通過保函方式為優(yōu)質(zhì)房企提供流動性支持，更加靈活地滿足房企的日常資金使用需求，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，倘若優(yōu)質(zhì)房企的流動性問題得到緩解，這會形成示范效應，有助于改善部分商業(yè)銀行此前的過度避險行為，推動商業(yè)銀行平穩(wěn)、有序為房企發(fā)放貸款，滿足房企的合理資金需求，進而形成良性循環(huán)。 (來源：經(jīng)濟日報)
