日前，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下詢價結(jié)果出爐。至此，三只具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs全部完成網(wǎng)下詢價。
8月16日至17日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT三只產(chǎn)品將同步發(fā)售，預(yù)計(jì)當(dāng)日將有1219.89億元的機(jī)構(gòu)資金搶購。根據(jù)以往公募REITs發(fā)售情形來看，三只產(chǎn)品或?qū)⑾破鸾诨鸢l(fā)行的小高潮。
網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)超133倍
日前，華夏北京保障房REIT發(fā)布基金詢價公告。公告顯示，網(wǎng)下詢價階段，華夏基金通過上交所REITs詢價與認(rèn)購系統(tǒng)共收到71家網(wǎng)下投資者管理的211個配售對象的詢價報(bào)價信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的113.37倍。
剔除無效報(bào)價后，71家網(wǎng)下投資者管理的211個配售對象全部符合網(wǎng)下投資者的條件，但有2家網(wǎng)下投資者管理的2個配售對象申報(bào)價格低于基金的認(rèn)購價格，最終本次網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價投資者數(shù)量為69家，管理的配售對象數(shù)量為209個，有效認(rèn)購數(shù)量總和為157.2億份。
市場人士表示，華夏北京保障房REIT在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認(rèn)可。據(jù)了解，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)過近年來的培育與完善管理，兩個項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營穩(wěn)定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。
1200億元機(jī)構(gòu)資金“翹首以盼”
根據(jù)公告，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT將于8月16日至17日同步發(fā)售。
按照擬發(fā)售份額與認(rèn)購價格估算，三只產(chǎn)品的待認(rèn)購總規(guī)模近38億元。若中金廈門安居REIT成功發(fā)售，按照認(rèn)購價格2.600元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額達(dá)13億元。華夏北京保障房REIT擬發(fā)售的基金份額總額為5億份，若發(fā)售成功，按照2.510元/份的發(fā)售價格計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.55億元。紅土深圳安居REIT擬發(fā)售的基金份額總額同樣為5億份，按照2.484元/份的發(fā)售價格計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.42億元。
從網(wǎng)下詢價結(jié)果來看，目前僅機(jī)構(gòu)投資者的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模已經(jīng)超過1200億元。作為市場稀缺的具有保障性質(zhì)的租賃住房REIT，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均超100倍，網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模分別為394.57億元、362.70億元、462.62億元。這意味著，8月16日將有1219.89億元的機(jī)構(gòu)資金搶購三只創(chuàng)新型公募REITs。
詢價階段受到網(wǎng)下資金青睞，體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者對具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的支持和對該項(xiàng)目的認(rèn)可。
中金基金副總經(jīng)理、中金廈門安居REIT基金經(jīng)理李耀光在接受記者采訪時指出，保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs比較理想的資產(chǎn)類型之一，是堅(jiān)持“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)設(shè)施。公募REITs可以通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。
如何挑選底層資產(chǎn)?
在選擇優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)時，基金管理人往往慎之又慎，層層篩選。李耀光笑稱：“我們時常說，基金管理人與企業(yè)合作發(fā)行公募REITs，雙方的黏性堪比‘結(jié)婚’�！�
以中金廈門安居REIT的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)為例，李耀光指出，挑選保障性租賃房REITs的底層資產(chǎn)時，資產(chǎn)權(quán)屬的合法合規(guī)、底層資產(chǎn)回報(bào)率，以及原始權(quán)益人與基金管理人的理念是否一致等，均是需要重點(diǎn)考慮的因素。
李耀光表示，首先，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)，需要保證其所有流程合法合規(guī)，從土地屬性到用途規(guī)劃都不能存在瑕疵。其次，資產(chǎn)的回報(bào)率水平也是重點(diǎn)考察因素。保障性租賃房既強(qiáng)調(diào)保障性，又強(qiáng)調(diào)市場屬性。再次，在尋找項(xiàng)目時，李耀光坦言，希望找到一家真正想做保障性租賃住房的企業(yè)。“公募REITs是特別長久的事情，如果立場不一致的話，合作可能不會長久�！�
“此外，在篩選合作伙伴時，我認(rèn)為最重要的兩個因素是企業(yè)的資產(chǎn)管理能力和企業(yè)所在地的城市能級�！崩钜庹f，對于保障性租賃住房而言，城市能級尤其重要。(來源：中國證券報(bào))
