經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔

　　8月LPR的下調(diào)牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。在5年期以上LPR經(jīng)歷了年內(nèi)三次調(diào)整降至4.3%后，濟(jì)南目前房貸市場(chǎng)變化如何？日前經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從濟(jì)南市場(chǎng)看，已有招商銀行、中信銀行、建設(shè)銀行等部分銀行在第一時(shí)間跟進(jìn)執(zhí)行，個(gè)人住房貸款利率首套執(zhí)行4.10%，二套房貸款利率保持相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，即執(zhí)行4.90%。

　　能否享受到當(dāng)下調(diào)整后4.1%的首套房貸利率？對(duì)于新購(gòu)房者以及存量房貸一族來(lái)說(shuō)是最為關(guān)心的大事。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的商業(yè)銀行以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等業(yè)內(nèi)專家表示，能否享受最新利率福利，要分不同情況，新購(gòu)房者需注意貸款合同約定條款，存量房貸則要看與銀行約定的重新定價(jià)日。

　　“我可以享受最新首套房貸利率4.1%”

　　“8月5年期以上LPR的下調(diào)，意味著個(gè)人住房貸款利率再一次迎來(lái)新變化，這對(duì)于今年6、7月已經(jīng)逐步升溫的濟(jì)南房屋交易市場(chǎng)又添了一把火�！�8月25日上午，在位于濟(jì)南市經(jīng)七路88號(hào)濟(jì)南市房地產(chǎn)大廈2層的濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者遇到了前來(lái)陪同戶主辦理二手房過(guò)戶交易的山東中住地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔麗麗。

▲8月25日上午，位于濟(jì)南市經(jīng)七路88號(hào)的濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心，非常忙碌。王雅潔 攝

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者觀察到，當(dāng)日9時(shí)，業(yè)務(wù)剛開(kāi)辦半個(gè)小時(shí)，濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心大廳的20余個(gè)綜合受理窗口前都坐滿了辦理過(guò)戶業(yè)務(wù)的戶主。

　　“隨著多地‘保交樓’措施的落地，購(gòu)房者心中擔(dān)憂逐漸退去的同時(shí)，也帶動(dòng)了二手房交易量的提升�！痹谂c經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者交流中，崔麗麗說(shuō)出了近期的工作感受，“5月24日濟(jì)南樓市新政出臺(tái)后，看房量明顯多了，成交概率也大了�！�

　　“貸款上周就審批下來(lái)了，今天約好了房東(賣方)一起過(guò)來(lái)辦理過(guò)戶。”前一日通過(guò)中介預(yù)約好房產(chǎn)過(guò)戶的蔣女士早早來(lái)到這里，在前臺(tái)用身份證刷取了預(yù)約號(hào)A006，她向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢，“看新聞?wù)f房貸利率又降了，但像我這種情況，貸款審批在調(diào)價(jià)前完成，目前還沒(méi)放款的，是執(zhí)行濟(jì)南此前的首套房貸款利率4.25%還是調(diào)整后的4.1%，我沒(méi)弄明白�！�

　　“8月LPR利率調(diào)整后，購(gòu)房者購(gòu)置新建商品住房的，可咨詢新開(kāi)樓盤合作銀行，若相關(guān)銀行已跟進(jìn)調(diào)整利率，那么購(gòu)房者就可以享受此次下調(diào)的福利。”崔麗麗告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“據(jù)我所知，目前濟(jì)南新建樓盤中不少銀行已跟進(jìn)最新利率。如金科城合作銀行中的工商銀行已第一時(shí)間跟進(jìn)，首套執(zhí)行4.10%，二套房貸款利率執(zhí)行4.90%。”

　　對(duì)于蔣女士的疑問(wèn)，崔麗麗表示，二手房交易的貸款銀行政策各有不同，“大部分銀行是按照審批簽約時(shí)的LPR利率來(lái)執(zhí)行，也有少數(shù)銀行是按照放款時(shí)的LPR利率。蔣女士此次申請(qǐng)房貸的銀行是招商銀行，該行是按照放款時(shí)的基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行的。”

　　蔣女士也把這一好消息分享給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“中介幫我咨詢了，招商銀行那邊回復(fù)說(shuō)按照放款時(shí)新的基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。按照目前濟(jì)南首套房貸利率執(zhí)行5年期以上LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，我可以享受到4.1%。這真是太好了�！�

　　LPR下調(diào)了，每月房貸為何沒(méi)減少?

　　5年期以上LPR的下調(diào)，對(duì)于如蔣女士等正在準(zhǔn)備辦理貸款購(gòu)房的“準(zhǔn)購(gòu)房者”來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好。而對(duì)于存量房貸一族來(lái)說(shuō)，“LPR下降了為什么每月房貸沒(méi)有減少”這是一個(gè)疑問(wèn)。

　　“LPR的下調(diào)并不會(huì)立即讓你每月還款有變動(dòng)，這需要分幾種情況。”8月24日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢招商銀行時(shí)，工作人員答復(fù)，“首先要看你選擇的是固定利率，還是LPR浮動(dòng)利率。如果2019年未跟隨LPR轉(zhuǎn)換，那么你選擇的固定利率則不會(huì)發(fā)生變化。若選擇LPR浮動(dòng)利率，還要看你的重定價(jià)日是選擇的放款日還是每年1月1日�！�

　　招商銀行工作人員解釋，如果貸款人合約中選擇的重定價(jià)日是放款日且在8月22日LPR下調(diào)以前，那每月房貸不變；若放款日在8月22日LPR下調(diào)后，如8月底或者9月、10月，到時(shí)間節(jié)點(diǎn)LPR未發(fā)生新的變動(dòng)，則可享受到最新下調(diào)福利。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢了多家商業(yè)銀行，據(jù)銀行工作人員反映，貸款人選擇LPR浮動(dòng)利率重定價(jià)日最多的是每年1月1日，是否調(diào)整就需要看今年12月LPR是否會(huì)發(fā)生新的波動(dòng)。

　　走訪中，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，招商銀行、青島銀行、齊魯銀行等在LPR變動(dòng)的第一時(shí)間跟進(jìn)下調(diào)，已執(zhí)行最新貸款利率。其中招商銀行、中信銀行等已明確執(zhí)行濟(jì)南首套房貸款利率不低于4.1%，二套房貸款利率不低于4.9%。

　　“在平時(shí)接待客戶中，我們不能直接跟客戶說(shuō)首套房貸款利率就是4.1%，二套就是4.9%。為什么？這是因?yàn)闈?jì)南每家銀行的房貸利率并不統(tǒng)一，各行有各行的執(zhí)行政策，也有自行調(diào)整的空間。”崔麗麗向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者坦言，每個(gè)客戶的資質(zhì)也略有不同，不能統(tǒng)一而論，需要分別咨詢不同的銀行盡量滿足客戶需求。

　　值得一提的是，除單純商業(yè)貸款外，購(gòu)房者經(jīng)常使用的還有組合貸這種情況。目前濟(jì)南首套房組合貸是商貸4.1%+公積金貸款3.25%；二套房組合貸是商貸4.9%+公積金貸款3.575%。

　　政策利好撬動(dòng)市場(chǎng)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是樓市調(diào)控政策還是信貸政策，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)已非常友好。

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，目前各地房貸利率=LPR+基點(diǎn)。蔣女士所說(shuō)的濟(jì)南首套房貸利率執(zhí)行5年期LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，其實(shí)是今年5月國(guó)家政策層面的重大變動(dòng)。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率，首套房貸款利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。

　　“央行、銀保監(jiān)會(huì)這一通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率需符合這一要求，同時(shí)商業(yè)銀行可根據(jù)各地房貸供需變化、自身資金狀況等進(jìn)行自主調(diào)整�！钡掠拥禺a(chǎn)濟(jì)南市高新區(qū)門店馬經(jīng)理回復(fù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢時(shí)表示，“根據(jù)這一原則和最新基準(zhǔn)利率的變化，目前濟(jì)南個(gè)人住房貸款利率的政策下限是，首套房貸款利率不得低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)不得低于4.1%；二套房貸款利率不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)，也就是不得低于4.9%�！�

　　“在央行、銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)LPR基點(diǎn)之后，5月底濟(jì)南樓市調(diào)控政策包括認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首付比例等相繼落地。8月中旬，濟(jì)南再出公積金新政，下調(diào)二套房首付比例至四成。”在馬經(jīng)理看來(lái)，無(wú)論是根據(jù)2019年換錨前的基準(zhǔn)利率，還是基于現(xiàn)在的LPR利率，整體看，現(xiàn)在的房貸利率已達(dá)十年新低。

　　泰山產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生導(dǎo)師陳華教授接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“8月LPR是不對(duì)稱下調(diào)，尤其是5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，是重大利好，有助于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,促進(jìn)樓市回暖,有利于房地產(chǎn)消費(fèi)的回升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善。結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松，包括降低首付、降低房貸利率、放松限購(gòu)等政策在一起，將為后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。