經(jīng)濟導報記者 杜楊
9月26日晚，魔方生活服務集團有限公司(下稱“魔方生活”)在港交所發(fā)布招股書。業(yè)內(nèi)認為，在青客公寓和蛋殼公寓退市后，長租公寓行業(yè)之所以能再度IPO、重獲資本青睞，原因是企業(yè)找到了正確的盈利模式——向經(jīng)營管理要效益，長期且穩(wěn)定，哪怕利潤率相對較低。
具體到濟南，雖然近期沒有顛覆性的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，但一些企業(yè)通過強化運營，實打?qū)嵉靥嵘隧椖咳胱÷剩慌c此同時，受訪人士提出，歷下區(qū)城市更新軸的定位，以及自由貿(mào)易試驗區(qū)濟南片區(qū)的建設，都將為長租公寓盤活存量房屋、帶來客流，行業(yè)和城市也將在發(fā)展中實現(xiàn)良性互動。
不少項目入住幾近“滿員”
不知不覺間，濟南的長租公寓入住率越來越高。
在天橋區(qū)天橋街一帶，有一家舊汽修廠改建的長租公寓。經(jīng)濟導報記者來這里探訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)的小廠房化身為自助洗衣間、自助廚房；曾用來檢修車輛的廠蓬內(nèi)，已改建成了專業(yè)羽毛球場；院內(nèi)挑高約5米的大廠房，則被改建為LOFT公寓，包括觀影娛樂區(qū)和讀書吧。
CCB建融家園濟南銀龍公寓的入住率，目前已接近100% 杜楊 攝
這家長租公寓，就是CCB建融家園濟南銀龍公寓。據(jù)項目運營方、建信住房山東分公司相關(guān)負責人介紹，該公寓入住率已近100%。
在濟南市東關(guān)大街，還有一家名為城投·泊寓海晏門店的長租公寓。據(jù)相關(guān)負責人介紹，自今年5月份以來，該門店入住率一直在上升，目前已超過97%。
入住率是長租公寓經(jīng)營的重要指標。根據(jù)魔方生活的招股書，2022年前六個月，其整體的出租率為82.4%，這個數(shù)據(jù)在頭部企業(yè)中并不算高。
此外，魔方生活的白領公寓的單間房月均租金為3002元，藍領公寓的單間房月均租金為3723元。相對而言，城投·泊寓海晏門店的公寓根據(jù)不同戶型，租金主要分為2400元和2600元兩種；濟南銀龍公寓的租金，更是低至2000元。
今年上半年，濟南住房公積金中心推出“積金為民，樂居泉城”的活動：繳存公積金的濟南“新市民”，通過“CCB建融家園”APP簽約入住建融家園長租公寓，即可提取公積金支付房租；簽約指定項目租期一年以上的，還可享受首年租金九折優(yōu)惠。
“今年以來，CCB建融家園等長租公寓的入住率越來越高，就是因為濟南的優(yōu)惠政策不斷出臺，進一步降低了顧客的經(jīng)濟負擔。”建信住房山東分公司有關(guān)人士對經(jīng)濟導報記者表示。
濟南銀龍公寓的公共生活區(qū) 杜楊 攝
精細化運營扭虧為盈
魔方生活并不是長租公寓領域最早IPO的企業(yè)。2019年，青客公寓赴美上市，成為國內(nèi)首個登陸資本市場的長租公寓運營商；同年，蛋殼公寓亦赴美IPO。
當時，這兩家企業(yè)甚至還沒開始盈利。
中泰證券分析師劉保民認為，當時資本之所以青睞長租公寓，哪怕還沒開始盈利，是因為其資產(chǎn)構(gòu)成多是現(xiàn)房、相對健康，且盈利邏輯也很明晰�！昂髞韱栴}出在運營上，盲目擴張導致現(xiàn)金流緊張，最后相關(guān)企業(yè)退市，行業(yè)投資也遇冷�！彼麑�(jīng)濟導報記者表示。
據(jù)了解，無論是青客、蛋殼，還是后來的魔方公寓，其利潤點大致相同：都以租客的租金為主。但為了迅速擴張，前二者采取提前向租客收取租金等方式，利用收到的租金和付出房租的時間差占用資金，用來收儲房源和裝修，最終在盈利點欠缺的情況下導致資金鏈出現(xiàn)問題。
為什么遇冷的長租公寓，現(xiàn)在重新“熱”起來了？魔方生活的招股書顯示，今年上半年，公司收入同比增長24.1%，凈利潤為41萬元。行業(yè)的其他頭部企業(yè)紛紛開始“扭虧為盈”：2021年，龍湖冠寓宣布實現(xiàn)租金收入22.3億元，首年盈利1.4億元，成為首個公開宣布實現(xiàn)盈利的房企系租賃企業(yè)。
劉保民據(jù)此認為，經(jīng)過兩年多的理順，長租公寓通過提高自身運營水平，在利潤點仍以租金為主的情況下實現(xiàn)了盈利�！伴L租公寓早已過了‘跑馬圈地’的階段，現(xiàn)在資本看中的，就是其長期、穩(wěn)定的盈利預期，盡管利潤率未必多高�！彼f。
山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會租賃專委會專家聶非也有類似的觀點。他以濟南的情況舉例，認為單純在盈利模式方面，長租公寓這幾年并沒有重大的創(chuàng)新；但相關(guān)從業(yè)者還是通過精細化運營，不斷提高入住率，向著“扭虧為盈”的目標努力。
幾家受訪企業(yè)并未透露自身盈利數(shù)據(jù)。不過泊寓方面介稱，目前他們的精力確實都放在精細化運營、為租客提供更優(yōu)良的服務上了，“畢竟只有修煉好‘內(nèi)功’，通過運營降低成本、創(chuàng)造價值，門店才能持續(xù)長久地發(fā)展�！�
除了扭虧為盈，行業(yè)的未來也被看好。數(shù)據(jù)顯示，2021年中國機構(gòu)化長租公寓的滲透率僅為7.4%，遠低于發(fā)達國家；但到2026年，該項滲透率預計會達到9.4%。業(yè)內(nèi)預計，屆時中國租賃公寓市場規(guī)�？偭浚瑢霈F(xiàn)8.4%的復合年增長率。
“城市更新軸”或成新熱土
城投·泊寓海晏門店位于“城市更新軸”周邊 杜楊 攝
根據(jù)濟南市歷下區(qū)的規(guī)劃，其將把“泉城路—解放路—解放東路”定為城市更新軸，連接明府城和中央商務區(qū)乃至自由貿(mào)易試驗區(qū)濟南片區(qū)。
其中，解放橋片區(qū)將通過高水平做好片區(qū)設計、實行大面積連片開發(fā)，著力盤活閑置空間資源。
劉保民認為，閑置空間資源的盤活，本就符合長租公寓在城市的定位;“與此同時，自貿(mào)區(qū)濟南片區(qū)的建設勢必吸引大量人才，長租公寓也滿足了濟南這些‘新市民’的居住需求�！彼J為，濟南長租公寓之所以長期向好，還是因為行業(yè)處于城市發(fā)展的“風口”上。
實際上，本次受訪的幾家企業(yè)也不約而同地談到，長租公寓的不少客房，都被周邊企業(yè)租用，作為員工宿舍了。
聶非也認為，長租公寓為城市留住人才，對城市的發(fā)展功不可沒，“衡量長租公寓的價值，不應該只盯著盈利。所以盡管利潤率并不高，整個行業(yè)還是被外界所看好。”
