經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 見(jiàn)習(xí)記者 石瀟懿
近日，山東省發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進(jìn)中提質(zhì)”政策清單(第二批)》，其中明確提出要全面推行二手房交易“帶押過(guò)戶”登記模式，優(yōu)化二手房交易流程。與此同時(shí)，濟(jì)南市從2月8日起發(fā)放5000萬(wàn)元的置業(yè)消費(fèi)券。
在此背景下，2月8日，2023齊魯(濟(jì)南)春季房展會(huì)拉開(kāi)帷幕。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，不少市民在房展會(huì)上向開(kāi)發(fā)商詳細(xì)咨詢樓盤(pán)的情況，有的還進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)簽約。
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，隨著一系列利好政策落地，濟(jì)南樓市的“陽(yáng)春”之勢(shì)已經(jīng)有了苗頭。“樓市初顯回暖現(xiàn)象，但市場(chǎng)修復(fù)仍需信心，整體大范圍回暖還需要時(shí)間。同時(shí)，不排除未來(lái)還會(huì)有利好政策出臺(tái)。”山東錦美房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司副總經(jīng)理袁杰在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
初顯回暖跡象
2月11日上午9點(diǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走進(jìn)房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有不少市民圍繞著各房企的展臺(tái)咨詢問(wèn)房，有的在問(wèn)容積率和公攤面積的問(wèn)題，有的在詢問(wèn)學(xué)校等配套資源設(shè)施的情況。雖然大家的關(guān)注點(diǎn)不同，但都比較關(guān)注交房時(shí)間，希望盡快交房。
隨著濟(jì)南樓市出現(xiàn)回暖跡象，各參展房企也使出了“渾身解數(shù)”。有樓盤(pán)推出最低優(yōu)惠10萬(wàn)元/套的政策，也有樓盤(pán)推出指定房源最高優(yōu)惠26萬(wàn)/套的政策。除了直接降價(jià)外，多個(gè)項(xiàng)目還給出了折扣促銷，有的樓盤(pán)在展會(huì)期間推出95折購(gòu)房?jī)?yōu)惠，也有推出專屬優(yōu)惠2%的樓盤(pán)。同時(shí)，不少樓盤(pán)推出了特價(jià)房源活動(dòng)，甚至有樓盤(pán)推出了近百套的特價(jià)房。
此外，也有樓盤(pán)推出了贈(zèng)送家電包、免除一定期限的物業(yè)費(fèi)和購(gòu)買地下室立減3萬(wàn)元的活動(dòng)。還有樓盤(pán)推出了吸引準(zhǔn)購(gòu)房者的福利，比如對(duì)帶訪成交的市民獎(jiǎng)勵(lì)總房款1.5%；推薦成交，獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元(稅前)；甚至有新項(xiàng)目推出了老帶新帶訪疊拼成交優(yōu)惠措施，額外優(yōu)惠10萬(wàn)元，同時(shí)，老業(yè)主還享受2.5%獎(jiǎng)勵(lì)。
“這幾天來(lái)房展會(huì)咨詢的準(zhǔn)購(gòu)房者就一直沒(méi)有斷過(guò)，有時(shí)置業(yè)顧問(wèn)都來(lái)不及接待�！痹谝环科笳古_(tái)前，工作人員向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道，“總體到訪量比較高，能夠坐下深入了解樓盤(pán)的準(zhǔn)購(gòu)房者更不在少數(shù)。”
在另外一家房企的展臺(tái)前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪時(shí)注意到，置業(yè)顧問(wèn)一直在不停忙碌著。一名置業(yè)顧問(wèn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從8日開(kāi)幕到現(xiàn)在，展廳內(nèi)的5名置業(yè)顧問(wèn)每天都是這種狀態(tài)�！斑@兩天，我們售樓處每天的待客量也在增加，很多都是沖著展會(huì)優(yōu)惠來(lái)的�！�
實(shí)際上，樓市回暖并非僅僅體現(xiàn)在房展會(huì)上。
日前在濟(jì)南天橋區(qū)北園大街附近的一家樓盤(pán)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到，不少市民前來(lái)咨詢。在沙盤(pán)前，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)市民進(jìn)行講解。該樓盤(pán)營(yíng)銷總監(jiān)張凱告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，春節(jié)前后，來(lái)看房的人明顯多了起來(lái)。樓盤(pán)到訪量較去年底提升顯著，看房熱情更為高漲�！按汗�(jié)期間樓盤(pán)日均到訪量基本維持在20組左右，最多的一天能達(dá)到30組�！睆垊P表示。
在濟(jì)南東部一樓盤(pán)，項(xiàng)目部經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，雖然他們沒(méi)有參加房展會(huì)，但同樣給出了不少優(yōu)惠�！皬默F(xiàn)在的情況看，與去年相比，今年樓盤(pán)到訪量有顯著提升，基本能維持在日均15組左右。售樓處確實(shí)也沒(méi)有以往那樣冷清，人氣還算可以�！�
袁杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，濟(jì)南多數(shù)樓盤(pán)的到訪量都出現(xiàn)了增長(zhǎng)，“大多數(shù)樓盤(pán)的到訪量在20組到30組之間，個(gè)別熱銷的項(xiàng)目，日均到訪量能達(dá)到50組�！�
購(gòu)房者買房門(mén)檻越來(lái)越寬松
“2月8日我從手機(jī)上看到房展的消息，今天(2月11日)趁著休息趕緊過(guò)來(lái)看看具體是什么情況�！痹谡箷�(huì)現(xiàn)場(chǎng)，市民孫長(zhǎng)斌表示，自己從去年就開(kāi)始關(guān)注樓市的信息了，正好又看到了政府要發(fā)放5000萬(wàn)置業(yè)消費(fèi)券的新聞，覺(jué)得自己是時(shí)候“下手”了�！罢箷�(huì)上能有這么多優(yōu)惠，買房后送的消費(fèi)券還能用來(lái)后期裝修和買家電，這時(shí)候買房再合適不過(guò)了。這幾天就把看好的房子簽了�！�
同樣，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，市民陳女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，此次來(lái)房展會(huì)是想幫孩子買一套改善型住房�！昂⒆哟罅�，現(xiàn)在的房子住不開(kāi)，想購(gòu)買一套三居室或者四居室的房子�！�
實(shí)際上，濟(jì)南舉辦房展會(huì)和發(fā)放置業(yè)消費(fèi)券，只是助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措之一。從去年上半年開(kāi)始，地產(chǎn)調(diào)控政策就發(fā)生重大變化。
近日，山東省政府印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進(jìn)中提質(zhì)”政策清單(第二批)》提出，支持各市采取發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券等多種形式促進(jìn)住房消費(fèi)。
除了支持發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券，山東還在政策端、市場(chǎng)端、金融工具端促進(jìn)住房消費(fèi)。樓市政策方面，對(duì)新購(gòu)買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通過(guò)適當(dāng)方式予以支持。為促進(jìn)市場(chǎng)活力，全面推行二手房交易“帶押過(guò)戶”登記模式，優(yōu)化二手房交易流程。對(duì)多子女家庭購(gòu)買首套自住住房的，允許各市適當(dāng)上浮公積金可貸額度。此前，已有濰坊、濟(jì)寧兩市提高了公貸額度，濟(jì)南市對(duì)于二孩、三孩的繳存職工家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，最高可貸額度分別提高至90萬(wàn)元、100萬(wàn)元。
以濟(jì)南為例，去年5月份，對(duì)優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策、調(diào)整限售條件、調(diào)整限購(gòu)范圍、優(yōu)化非本市戶籍家庭購(gòu)房條件等方面政策進(jìn)行了適度調(diào)整。8月17日，濟(jì)南在全國(guó)首推二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來(lái)的房貸就可以完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款。9月15日，濟(jì)南持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。11月12日，濟(jì)南又調(diào)整了住房公積金貸款最高額度。
2023年開(kāi)端，濟(jì)南樓市就開(kāi)始了“自上而下”的活躍。
元旦剛過(guò)，濟(jì)南房產(chǎn)第一個(gè)新政出臺(tái)，這次的政策主要是針對(duì)公積金首套貸款的政策(二套無(wú)變化)配合家庭孩子數(shù)帶來(lái)了史無(wú)前例的優(yōu)惠。首先，在利率上維持5年期以上首套利率3.1%。此外，一個(gè)及以下孩子的家庭，個(gè)人公積金貸款額度最高50萬(wàn)，兩個(gè)人最高80萬(wàn)；兩個(gè)孩子家庭，個(gè)人公積金貸款額度最高60萬(wàn)，兩個(gè)人最高90萬(wàn)；三個(gè)及以上孩子家庭，個(gè)人公積金貸款額度最高60萬(wàn)，兩個(gè)人最高100萬(wàn)。同時(shí)出臺(tái)了每月600元、連續(xù)三年的二胎生育津貼政策。
1月18日，濟(jì)南進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施，對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買1套住房。針對(duì)非本市戶籍家庭購(gòu)房需求，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)不用再提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。
2月8日，為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，濟(jì)南市發(fā)放5000萬(wàn)元置業(yè)消費(fèi)券。同日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。新辦法延長(zhǎng)了預(yù)售資金監(jiān)管期限為，“自取得《商品房預(yù)售許可證》開(kāi)始，至取得水電氣熱配套設(shè)施驗(yàn)收(備案)證明、檔案移交證明，完成公共維修基金繳存和房屋所有權(quán)首次登記后終止”。這在一定程度上保證了爛尾樓不再出現(xiàn)的可能。
在袁杰看來(lái)，政策的多次調(diào)整，極大程度釋放了購(gòu)房需求，涵蓋了剛需和改善群體，可以說(shuō)給還在猶豫或被限制的購(gòu)房群體以便利。“給每個(gè)購(gòu)房者發(fā)放1萬(wàn)元消費(fèi)券看似不多，但更多是給消費(fèi)者信心�！�
完全復(fù)蘇尚需時(shí)日
“樓市初顯回暖現(xiàn)象，但市場(chǎng)修復(fù)仍需信心和時(shí)間�！痹芨嬖V經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從各家房企反饋的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，濟(jì)南樓市春節(jié)檔的熱度尚可，但各家樓盤(pán)實(shí)際成交數(shù)據(jù)不一，區(qū)域分化現(xiàn)象較為明顯。相較于年前市場(chǎng)的“冷清”，如今市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了局部回溫的現(xiàn)象，但從整體來(lái)看尚未呈現(xiàn)大范圍回暖。
“高漲的看房熱情并沒(méi)有在各家售樓處轉(zhuǎn)化成實(shí)際的成交量。對(duì)于現(xiàn)在的樓市來(lái)說(shuō)，熱情有，但變現(xiàn)依舊慢�！痹鼙硎�，“就目前來(lái)看，市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間�！�
山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平表示，近一兩個(gè)月以來(lái)，山東各地方政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，發(fā)布實(shí)施了許多促進(jìn)政策。“發(fā)放購(gòu)房置業(yè)消費(fèi)券、降低購(gòu)房首付成數(shù)、激活公積金用于支付首付款或是支付房租，還有二手房帶押過(guò)戶等等，這都能為購(gòu)房置業(yè)者帶來(lái)切實(shí)的幫助，將有效促進(jìn)市場(chǎng)的回暖。由于利好政策的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年春夏季必然會(huì)回暖，事實(shí)上，濟(jì)南樓市最近幾天就明顯回暖。但政策的釋放效應(yīng)有一個(gè)過(guò)程，要有耐心等待�！�
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛預(yù)測(cè)，2023年商品住宅銷售規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，新建住宅保持在約1000萬(wàn)-1200萬(wàn)平方米左右，二手住宅保持在約400萬(wàn)平方米左右。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，2023年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)會(huì)好于2022年，預(yù)計(jì)上半年將呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)回升的狀態(tài)。
“目前來(lái)看，只有消費(fèi)者積極出手，企業(yè)真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)的投資才有望隨之復(fù)蘇，從而使市場(chǎng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力。”長(zhǎng)期關(guān)注濟(jì)南樓市的分析人士張峰分析道，“房企供給端的風(fēng)險(xiǎn)已基本消散，市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需求端的復(fù)蘇和刺激政策的出臺(tái)上�！�
在袁杰看來(lái)，不排除未來(lái)還會(huì)有利好政策的出臺(tái)。持有同樣意見(jiàn)的還有張峰，在他看來(lái)，一方面是稅費(fèi)的調(diào)整，如二手房的契稅調(diào)整；另一方面則是房貸利率的調(diào)整�！艾F(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，現(xiàn)在濟(jì)南首套房貸利率是4.1% ，未來(lái)不排除會(huì)降至4%以下�！�
就在前幾天，一家商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理就向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，未來(lái)濟(jì)南的首套房貸利率很有可能會(huì)跌破4%。
今年1月31日，在山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志表示，今后五年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡要取得顯著進(jìn)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，提升住房品質(zhì)，加快住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時(shí)明確，各地要進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，一城一策、分類調(diào)控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放。
在張峰看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)較長(zhǎng)的復(fù)蘇周期，2023年在需求端政策持續(xù)發(fā)力下已開(kāi)始“回暖”�！百�(gòu)房者信心完全恢復(fù)需要時(shí)間，樓市的療傷也需要時(shí)間�！睆埛灞硎尽�
