當(dāng)前，房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整優(yōu)化備受關(guān)注。多家A股上市銀行高管在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，對(duì)于存量房貸利率下調(diào)進(jìn)行了業(yè)務(wù)的梳理、分析、測(cè)算，已經(jīng)有了預(yù)案。但下調(diào)存量房貸利率需要統(tǒng)籌兼顧多重因素，這給具體的調(diào)整增加了復(fù)雜性，相關(guān)措施的落地很難“一刀切”。未來將在有關(guān)部門指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進(jìn)實(shí)施。

　　多家銀行透露，近兩個(gè)月，房貸提前還款情況有所緩解。有上市銀行高管認(rèn)為，如果銀行在目前還有一定利差，盈利能力還較強(qiáng)的情況下，能夠盡快吸收房地產(chǎn)“灰犀�！憋L(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)帶來的損失，這對(duì)整個(gè)銀行業(yè)的健康發(fā)展都至關(guān)重要。還有銀行高管表示，長期看，房地產(chǎn)仍然是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)健康發(fā)展。短期看，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)還在出清過程中。

　　調(diào)整存量房貸利率：已有預(yù)案 將在監(jiān)管指導(dǎo)下有序推進(jìn)

　　7月以來，金融管理部門數(shù)度就存量房貸利率發(fā)聲。中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會(huì)議明確，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　“目前來看我們已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。”招商銀行行長助理彭家文說，根據(jù)金融管理部門的發(fā)聲判斷，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，是大概率事件�？傮w來看，招商銀行會(huì)在中國人民銀行的指導(dǎo)下按照市場化、法治化原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。

　　中信銀行副行長謝志斌表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場動(dòng)向，已對(duì)行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行了及時(shí)的梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

　　關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，華夏銀行行長關(guān)文杰表示，將在監(jiān)管部門指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展。

　　調(diào)整存量房貸利率：需兼顧多個(gè)因素 難實(shí)行“一刀切”

　　從銀行高管的表態(tài)看，下調(diào)存量房貸利率需要統(tǒng)籌兼顧多重因素，這給具體的調(diào)整增加了復(fù)雜性，相關(guān)措施的落地很難“一刀切”。

　　彭家文表示，有很多因素需要兼顧好。比如，如何兼顧好“因城施策”問題，在“因城施策”的同時(shí)如何考慮好公平性問題，還有銀行系統(tǒng)能否支持的問題。“這些都特別復(fù)雜。各個(gè)城市、各個(gè)分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到�！�

　　“基于目前掌握的信息，同業(yè)各行對(duì)政策的理解也不盡相同。我們理解，實(shí)際操作既要考慮對(duì)客政策的一致性，又要考慮各地區(qū)的差異性，以及利率調(diào)整力度等諸多因素�！敝x志斌表示，比如，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況看，歷史上房地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)房貸利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行“一刀切”的管理政策。

　　調(diào)整存量房貸利率影響：有息差下行壓力但總體可控

　　關(guān)于調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率對(duì)息差的影響，建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，預(yù)計(jì)這會(huì)對(duì)凈息差會(huì)產(chǎn)生一些影響。目前，監(jiān)管部門的具體的細(xì)則還未出臺(tái)，各家銀行也在溝通，因此現(xiàn)在測(cè)算還有一定難度，總體上會(huì)有一定的息差下行壓力。

　　“從調(diào)整力度來看，需要兼顧銀行實(shí)際承受能力�！敝x志斌表示，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)的估算，(存量)按揭利率每調(diào)降10個(gè)BP，對(duì)全行業(yè)相關(guān)凈息差的影響約為0.9個(gè)到1個(gè)BP。中信銀行現(xiàn)在存量利率每降低10個(gè)BP將會(huì)影響到該行凈息差約0.8個(gè)BP，相對(duì)于全行業(yè)有一些優(yōu)勢(shì)。

　　招商銀行已經(jīng)通過樂觀情景、中性情景和不利情景來測(cè)算下調(diào)存量房貸利率的影響�！皬臏y(cè)算結(jié)果看總體還是可控的，應(yīng)該還在我們的掌握之中�！迸砑椅谋硎尽�

　　“當(dāng)然不要一味地看到負(fù)面的影響，存量房貸利率的調(diào)整也有其正面影響�！迸砑椅恼f，存量房貸利率下調(diào)的背景是因?yàn)樘崆斑�貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào)，提前還貸的因素會(huì)有一定程度的消化，反過來會(huì)帶來房貸量的增長。此外，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會(huì)增強(qiáng)客戶的黏度，從而對(duì)零售業(yè)務(wù)的增長有利。因此，不能光看對(duì)短期財(cái)務(wù)的不利影響，長期來看也有其有利的一面。

　　提前還款：近兩個(gè)月有所緩解

　　多家銀行透露，近期，提前還款現(xiàn)象已經(jīng)有所緩解。

　　建設(shè)銀行副行長李運(yùn)表示，近幾個(gè)月，新受理的提前還款需求趨于穩(wěn)定，相比于4月時(shí)的峰值下降了不少，建設(shè)銀行將繼續(xù)做好相關(guān)服務(wù)。

　　關(guān)文杰表示，今年該行個(gè)人按揭貸款提前還款與市場總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長，從近兩個(gè)月的情況看，提前還款有所緩解。

　　平安銀行行長特別助理蔡新發(fā)表示，提前還款現(xiàn)象自去年底開始上升，在今年一、二季度交替時(shí)達(dá)到高峰，6、7月份已經(jīng)回落至去年三季度時(shí)的正常水平。

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)仍在出清 市場預(yù)期修復(fù)等需要時(shí)間

　　“過去講房地產(chǎn)是‘灰犀�！�。面對(duì)‘灰犀牛’風(fēng)險(xiǎn)，是讓它爆發(fā)，盡快地消化、吸收、化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?還是讓這個(gè)‘灰犀牛’繼續(xù)存在、保持著，等未來再爆發(fā)?”招商銀行行長王良表示，房地產(chǎn)和銀行業(yè)高度相關(guān)，是資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)過兩年的調(diào)整，實(shí)際上“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)爆發(fā)了。在爆發(fā)過程中，包括招商銀行在內(nèi)的商業(yè)銀行有能力和實(shí)力消化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)給銀行、給金融業(yè)帶來的損失。

　　王良表示，如果銀行在目前還有一定利差，盈利能力還較強(qiáng)的情況下，能夠盡快吸收房地產(chǎn)“灰犀�！憋L(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)帶來的損失，這對(duì)整個(gè)銀行業(yè)的健康發(fā)展都至關(guān)重要。經(jīng)過這兩年的時(shí)間，現(xiàn)在招商銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解已基本接近尾聲。這個(gè)過程后，招商銀行能夠更健康地發(fā)展。

　　7月以來，房地產(chǎn)政策利好持續(xù)釋放。中信銀行副行長胡罡認(rèn)為，從政策面看，現(xiàn)在已經(jīng)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化、大為改善�！伴L期來看，房地產(chǎn)仍然是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)健康發(fā)展。短期來看，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)還在出清的過程中。我們高度關(guān)注下一步政策面的變化、銷售面的改善。”胡罡說。

　　招商銀行副行長朱江濤表示，從政策面看，近期中央政治局會(huì)議有新的定調(diào)，向市場進(jìn)一步傳遞積極信號(hào)。但是從政策落地到市場預(yù)期修復(fù)，再到形成市場實(shí)際的購買能力，需要時(shí)間。

　　今年，房地產(chǎn)行業(yè)新增了市場違約主體，房地產(chǎn)企業(yè)的分化加劇。朱江濤表示，從招商銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)看，上半年該行房地產(chǎn)不良貸款生成額為48億元，與去年同期相比較大幅度地下降。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)不良貸款生成會(huì)有比較明顯的降幅。整體來看，招商銀行房地產(chǎn)不良貸款生成的峰值應(yīng)該在2022年。

　　關(guān)于對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口情況，朱江濤透露，目前招商銀行和碧桂園的合作額度與該行在行業(yè)市場的地位基本匹配。招商銀行境內(nèi)自營業(yè)務(wù)敞口占全部合作金額的87%，基本是項(xiàng)目融資，項(xiàng)目端貨值對(duì)債務(wù)的覆蓋倍數(shù)在1.5倍以上，后續(xù)該行會(huì)持續(xù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目端的管理。境外的自營業(yè)務(wù)敞口占比5%，主要是境外銀團(tuán)貸款，擔(dān)保方式是信用，一旦主體違約，這部分業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大。

　　交通銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官劉建軍表示，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)在該行的業(yè)務(wù)余額和占比小。前者項(xiàng)目貸款正常，后者除個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題之外，總體資產(chǎn)質(zhì)量可控。

　　未來的房地產(chǎn)策略：繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求

　　建設(shè)銀行是房貸第一大行。“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，有人以為建設(shè)銀行會(huì)成為最大的受害者。其實(shí)恰恰相反，建設(shè)銀行在6年前就及時(shí)提出了住房租賃戰(zhàn)略，慢慢地減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸、按揭貸款等的投入�！苯ㄔO(shè)銀行董事長田國立表示，建設(shè)銀行過去的房地產(chǎn)(業(yè)務(wù))比重很大，及早轉(zhuǎn)到住房租賃收到了很好的效果。

　　田國立認(rèn)為，當(dāng)前國家支持住房租賃市場發(fā)展的政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確。建設(shè)銀行布局早，能夠更好把握政策機(jī)遇和市場紅利。下一步，建設(shè)銀行將繼續(xù)參與房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，也就是“租購并舉”住房制度建設(shè)，積極為特大、超大城市城中村改造提供配套服務(wù)，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建設(shè)銀行解決方案。

　　建設(shè)銀行副行長李運(yùn)表示，建設(shè)銀行會(huì)繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，發(fā)揮過往在個(gè)人按揭貸款方面的服務(wù)特色，大力推進(jìn)二手房“帶押過戶”等業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。同時(shí)，將加強(qiáng)與重點(diǎn)房企、優(yōu)質(zhì)中介機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作和系統(tǒng)直聯(lián)，以提高客戶的辦貸體驗(yàn)。

　　(來源：上海證券報(bào))